1-29 杠杆投资

方荼在平台系统里设置了每天自动检索房源，一旦有符合条件的新房源上市，就会邮件推送给客户。

他给刘姐两口子设的筛选条件是五十五万以下的独栋或半独栋，区域范围是以现在租房的位置开始往东、往南的大片华人区。如果他的猜测没错，这两位手里的存款，负担这个价位区间的首付没有问题。如果有预算，总价一百万刀可以在北边新兴的社区买真正好学区的好房子，四卧室两车库，又新又大，妥妥的中产标配。

通常方荼会卡着客人的预算上限带他们看最好的房子，或者先看保守的，再看超预算的。大部分客人最终都会为超出预算也超出预期的好房子买单。

但看这两位租地下室还要三五十块讲价的精打细算劲儿，“住房生活质量”完全不在他们的优先级里，方荼都不想浪费时间带他们看多好的房。

毕竟在世嘉堡这样平价的地区，排名还不错的小学旁边买一栋带车库的独栋平房也只要四五十万刀而已——对口高中当然好不到哪去了，但孩子还小，时间还早嘛。方荼轻描淡写带过不提的是，通常宁古塔评价学区好与不好，看的都是高中。

五十万刀的一车库、四十年房龄的旧房子也够住了。

今天看的这个房子，是个后复式四层。意思是前后错层：进门厨房餐厅，往里走向上半层是卧室和洗手间，向下半层是起居室。起居室往回转再向下半层，厨房餐厅的正下方是地下室。这样交错拼接的四个“半层”，总面积不大，但自住足够。

缺点方荼可以挑出一堆，正反话也都可以说。热水锅炉是自有的，省下每个月一笔租借费；但维护更新的服务就没有了。屋顶和雨水槽都旧了，空调也不新，可以砍价一两万；但回头自己修缮迟早得把这笔钱再花进去。前院有树篱遮蔽路人视线，隐私性好；但现任房主没好好打理，长得乱七八糟，不仅发黄还秃……丑是方荼自己绝不能容忍的。

他不能忍，客人普遍可以。

没有完美的房子。买房这事，就是加钱，或者将就。客人加钱，他多拿提成；客人将就，留点预算空间，他迟早能赚下一单。

起步留有余地，才能赚出最后一分钱。

面对有些客人，投资才是方荼想卖的东西。

“就拿这栋来说，总价五十万，标准首付20%，也就是十万刀，”意味着五十万人民币。方荼老家那个二线城市，如今一居室也要八十万了；五十万人民币的首付对任何国内有、或有过房产的城市居民都不算天价。

方荼观察两位客人，“刘姐上次说在车行工作了？王哥做项目管理的吧？现在工作稳定，贷款肯定不成问题。再说还有新移民的优惠政策呢。”

客人夫妻没有反驳。说明大有余裕，实际预算可以更高。

“对了，昨天提过怎么用最少的首付去撬最长的杠杆，二位感兴趣的话我就简单讲一下。”方荼话锋一转，等对面的视线都看过来。

“简单来讲……嗯，用国内的话好像叫‘二次按揭’。举个例子，比如前年我在央街附近买过一个小平房，成交价八十万，在交接期、房贷预批下来我就向银行申请评估了。因为同一条街上都在翻建，其他翻建后的房子都成交了两三百万，所以评估后被认为这个房子连房带地有一百二十万的价值。”方荼打了个响指，把数字写在纸上，给那一串零重重划了两道下划线。

“这是什么概念？房子当前的市值高于实际成交价，利用房屋净值贷款把差额取出来——房子价值一百二十万，我就可以贷出总价的80%，九十六万，比我的买入价都高。以这个房子作为抵押物，扣除已经欠的房贷六十四万，还能从银行取出三十二万。”方荼敲敲纸上写下的一串数字：“花十六万进去，拿现金三十二万出来，又是两个首付，有了。”

对面两位客人听得显然有些发懵。方荼不厌其烦地进一步解释：“房贷用租金去付。我的十六万首付不仅从这个房子里拿回来，还翻倍了。这样，再去买下一个房子。”

王哥明显地吸了一口气。“这……小方，加拿大贷款这么容易？”

方荼放松两肩往椅背上一靠，右手在桌面上转着笔，笑容松弛自信得惑人：“想贷都有办法。”

对面的夫妻神色复杂。

方荼有一下没一下地悠悠转笔。

这两位手里至少有一百多万人民币，一套房子的首付，但只要他们愿意，方荼能帮他们买三套房。

他们没注意到，方荼已经把他说的那个独栋卖掉了。钱要是真来得这么容易，市场早就完蛋了：那种价位的旧房子，价值全在于地，建筑破得没法住人，租金根本负担不起房贷，更别说还有高昂的HELOC利息。普通人几乎持有不了。

要不是资金雄厚到能自己翻建——手里没有一百万刀现款等着往里砸，就别想用这种房子挣到什么大钱。方荼也想翻建，也知道地产长期持有的收益更好，但他哪有那个实力。只能是倒个手，拿一笔HELOC出来应当时其他楼花要交接、房子要装修的急，一年后挣个小几万的快钱就撤了。

至于方荼那一套循环贷款炒房的操作，需要有其他来源的稳定现金流保障，否则就是高空走钢索，风险过高不是人人都能玩的——愿者上钩，就看客人想不想赌大的了；他又不是什么善男信女。

“我去买咖啡，两位也休息一下。待会儿咱们去看下一个房，比这个性价比更高。您想自住想投资都可以。”

方荼在外忽悠人，周星原在图书馆做功课。不是课内的功课。他把看完的美术常识普及书还掉，拿了一本《心理学导论》一本《亲密关系》。连上图书馆的WiFi打开在线词典，开始啃。

过去的周星原从书本中获得的观念里，灵魂共鸣才有爱，爱意渴烈到极致才有性。性应该是人与人之间终极的吸引，伴侣关系的基石，一生的承诺。

但方荼把他正直单纯的婚恋家庭观全毁了。周星原只得在废墟中，依着方荼的逻辑去摸索重塑。

方荼这个人，性的引力对他如吃饭喝水稀松平常，痴情富有入不了他眼，聪明亲和也只够做朋友。如何更进一步，他精神深处的需求是什么？

一定有办法。

哪怕只做家人，周星原要做他最好的家人。

“方荼”这道题，如果世界上有谁能解，就该是离他最近的周星原。难度超出高中生的知识范畴也没关系，他可以学，他会长大的。